DE GEVOLGEN VAN DE CORONA-CRISIS OP DE VERHUUR VAN BEDRIJFSRUIMTE. EEN KORTE BESCHOUWING
Dat de huidige corona-crisis een grote invloed heeft op de wereldwijde economie zal inmiddels voor een ieder wel duidelijk zijn geworden. Ondanks dat de Nederlandse regering (nog) niet heeft gekozen voor een algehele “lock-down” zijn de genomen maatregelen duidelijk merkbaar, ook voor de huurders en verhuurders van bedrijfsmatig onroerend goed. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de huurders en verhuurders van winkelruimte (of zogenaamde “290-bedrijfsruimte”). Het doel van de maatregelen van de overheid is immers om verdere verspreiding van het virus tegen te gaan, onder meer door mensen te verbieden samen te scholen. Naaste een gedwongen sluiting van de horeca heeft dit ook effect op retail winkels, die de bezoekersaantallen en daarmee de omzet sterk zien teruglopen.
Van diverse kanten krijgen wij vragen voorgelegd welke gevolgen de maatregelen kunnen hebben op de huurrechtelijke verhoudingen tussen huurder en verhuurders. Kan een huurder bijvoorbeeld als gevolg van deze maatregelen aanspraak maken op huurprijsvermindering en/of schadevergoeding? Een andere, veel gestelde vraag is of een huurachterstand – in dit geval ontstaan als gevolg van de maatregelen – voor de verhuurder een opzeggings- of ontbindingsgrond van de huurovereenkomst kunnen opleveren. In deze bijdrage zal ik deze vragen op een beknopte wijze beantwoorden.
Heeft een huurder recht op huurprijsvermindering?
Een huurder van bedrijfsruimte kan op grond van art. 7:207 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aanspraak maken op (evenredige) huurprijsvermindering, indien er sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De definitie van een gebrek is volgens art. 7:204 BW:
“iedere staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”
Van belang is te onderkennen dat het begrip “gebrek” volgens deze artikelen ruim moeten worden uitgelegd, waardoor het in de regel eenvoudig is om aan deze beschrijving te voldoen. Daarnaast hoeft het gebrek niet aan de verhuurder te kunnen worden toegerekend. Wanneer het bijvoorbeeld een horecazaak betreft, waarbij de huurder niet vrijwillig heeft gekozen voor sluiting, zou dat een gebrek kunnen opleveren, met recht op huurprijsvermindering tot gevolg. De huurder heeft als gevolg van de sluiting immers een duidelijke vermindering van het huurgenot omdat zijn zaak niet open kan. Hoewel de verhuurder in beginsel de plicht heeft het gebrek weg te nemen, zal hij daar in dit geval niet in kunnen slagen.
Echter, ten aanzien van bedrijfsruimte is van belang dat de hierboven genoemde artikelen van regelend recht zijn, waardoor het mogelijk is daarvan bij overeenkomst af te wijken. Vooral voor verhuurders die gebruik maken van de zogenaamde ROZ-modellen inclusief de bijbehorende Algemene Bepalingen zal dit een uitkomst bieden. In de meest recente Algemene Bepalingen is de mogelijkheid tot huurprijsvermindering standaard uitgesloten, waardoor de huurder met lege handen achter zal blijven. Kijk dus altijd goed naar de tekst van de gesloten overeenkomst én de algemene voorwaarden of bepalingen!
Heeft een huurder recht op schadevergoeding?
Een gebrek zoals omschreven in art. 7:204 BW kan op grond van art. 7:208 BW tevens een grond opleveren voor schadevergoeding. Het grote verschil met de huurprijsvermindering is echter dat het gebrek dan wel aan de verhuurder moet kunnen worden toegerekend. Met andere woorden, de verhuurder moet debet zijn aan (de oorzaak van) het gebrek. Naar mijn mening zal aan dat criterium in het voorbeeld van de corona-maatregelen geen haalbare kaart zijn voor de huurders die uit zijn op schadevergoeding. De verhuurders hebben immers geen invloed op de maatregelen.
Ook hier geldt overigens dat er sprake is van regelend recht, alsook dat het recht op schadevergoeding bij een gebrek in de recente ROZ-modellen is uitgesloten.
Kan een huurachterstand door de verhuurder worden aangewend om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen?
Een huurovereenkomst voor de hierboven genoemde winkelruimte kan in de regel niet eenvoudig worden opgezegd. Dat komt omdat huurders wettelijke huurbescherming genieten. Die huurbescherming beperkt de verhuurders van winkelruimte enerzijds in het moment dat zij kunnen opzeggen en anderzijds op welke grond zij dat kunnen doen. Daarnaast zal de gewenste opzegging altijd door de rechter moeten worden getoetst, mits de huurder daarmee niet instemt.
Gelet op de aard van deze bijdrage zal ik de huurbescherming niet uitgebreid bespreken. Voor de beantwoording van opgemelde vraag is belangrijk dat het niet betalen van verschuldigde huurpenningen zowel een opzeggingsgrond kunnen opleveren, als een grond om de huurovereenkomst te ontbinden op grond van wanprestatie. In de rechtspraak is ten aanzien van deze ontbinding bepaald dat een ontbinding mogelijk is indien er een huurachterstand is van meer dan drie maanden. In die gevallen is het zelfs mogelijk om in kort geding – dus op zeer korte termijn – met succes ontruiming van het gehuurde te vorderen. De huurder die een dergelijke huurachterstand doet ontstaan, moet dus wel degelijk rekening houden met juridische stappen door de verhuurder!
Ter afsluiting
Van belang is nog wel op te merken dat de voornoemde antwoorden sterk afhankelijk kunnen zijn van de tekst van de huurovereenkomst en de specifieke feiten en omstandigheden. Voor een deskundig advies op maat kunt u altijd contact opnemen met ondergetekende of één van mijn kantoorgenoten van Huisman Advocaten. De contactgegevens kunt u vinden op onze website www.huismanadvocaten.nl.
René Zwamborn
Advocaat bij Huisman Advocaten